Надо ли заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры?

Согласно опросу, проведенному на нашем сайте (Куда вы обратитесь, чтобы продать квартиру?), 20% продавцов недвижимости хотели бы выставить свою квартиру во все агентства, не заключая при этом никакого договора. Еще 14% проголосовавших попробовали бы продать квартиру самостоятельно, без помощи агентств недвижимости. Так нужно ли заключать эксклюзивный договор, чтобы продать недвижимость, и действительно ли он помогает быстрее продать квартиру, как уверяют агенты по недвижимости? Давайте разбираться…



Что такое эксклюзивный договор?



Эксклюзивный договор – это документ, согласно которому, агентство недвижимости обязуется оказать некие услуги. Обычно в этот перечень входит:

- консультирование по любым вопросам, связанным с продажей объекта недвижимости;

- правовая экспертиза документов на недвижимость;

- размещение рекламы (вид и объем рекламы определяются, как правило, на усмотрение агентства);

- поиск покупателя на продаваемый объект;

- организация и проведение переговоров между Покупателем и Продавцом, согласование сроков и порядка оплаты, документальное закрепление достигнутых договоренностей;

- подготовка документов для сделки с объектом недвижимости (при условии наличия соответствующей доверенности) или содействие в их сборе;

- оформление сделки, регистрация права собственности в Учреждении Юстиции;

- и где-нибудь последним пунктом идет «обеспечение сохранности документов, переданных продавцом недвижимости агентству».



Вот тут-то и кроется основная причина «упрямства» продавца: нежелание заключать эксклюзивный договор обычно вызвано опасением за сохранность передаваемых агентству документов на квартиру. Или еще больше - страхом, что, используя оригиналы правоустанавливающих документов, злоумышленники смогут продать квартиру без ведома хозяина.



Обоснована ли подобная тревога? Во-первых, принимая на хранение документы на квартиру, агентство выдает соответствующий договор хранения документов (расписку), в котором обязуется в случае утери или порчи документов восстановить их за свой счет и своими усилиями. Во-вторых, продать квартиру без соответствующей доверенности, лично подписанной собственником недвижимости и заверенной нотариально, невозможно. Причем, в такой доверенности четко должно быть указано, кому и что именно доверяет сделать собственник (да еще, к примеру, и за какую цену). Все равно опасаетесь? Обращайтесь в крупные, известные агентства недвижимости. Или не оставляйте оригиналы документов вовсе – некоторые агентства идут навстречу и практикуют так называемый «мягкий эксклюзив» - все то же самое, только вместо оригиналов в агентстве остаются копии документов и «честное слово собственника», что ни с кем больше работать он не будет, кроме как с этим агентством.



Кстати, это и есть главная обязанность продавца, заключающего эксклюзивный договор с агентством: не заключать в период действия эксклюзивного договора аналогичного договора с другими лицами, не осуществлять самостоятельно поиск покупателя (особенно через другие АН), а в случае получения предложения от покупателей - адресовать их агентству недвижимости, являющемуся Стороной эксклюзивного договора.



Продажа без эксклюзивного договора



А если вообще никакой договор с агентством не заключать, будет ли АН заниматься продажей квартиры? Теоретически, да. Агентство занесет вариант в базу (состоящую порой из нескольких тысяч таких же объектов), будет предлагать потенциальным покупателям, если квартира соответствует критериям запроса, возможно, даже будет активно рекламировать. Сначала…


Вполне вероятно, что агентство разместит в средствах массовой информации «новенький» объект. И очень скоро обнаружит, что еще десяток АН рекламируют эту же квартиру. Да еще и собственник активно действует – присутствует тут же с контактами. Ответ на вопрос, кому будут звонить покупатели в случае заинтересованности, вполне очевиден. Естественно, агентство просто не в состоянии рекламировать все объекты, находящиеся в базе. Поэтому в зависимости от скорости отслеживания ситуации в каждом конкретном агентстве, эта квартира рано или поздно будет снята с рекламы во всех агентствах. Зачем риэлтерской фирме или агенту тратить деньги на бесполезную рекламу?


Желая быстрее продать квартиру и обратившись в несколько агентств недвижимости, хозяин рассчитывал, что конкуренция только усилит эффективность, и квартира будет продана в кратчайшие сроки и по лучшей цене. На самом деле такие квартиры реализуются по остаточному принципу. Риэлторы охотнее работают по эксклюзивным договорам, так как более защищены в вопросе получения комиссионных. Агент, заключивший эксклюзивный договор, сам заинтересован в скорейшей продаже квартиры, поэтому он отслеживает рекламу, предлагает квартиру своим коллегам и знакомым в других агентствах, – словом, делает все от него зависящее, чтобы квартира нашла покупателя.



Бояться эксклюзивного договора не стоит, а вот на условия расторжения договора необходимо обратить особенное внимание! Они прописываются в каждом договоре: где-то можно в любой момент расторгнуть эксклюзивный договор без особых санкций, в ином агентстве - не ранее оговоренного срока, а в другом - за досрочное расторжение еще и денег потребуют в возмещение напрасных трат на рекламу и проделанную специалистом работу (да, в общем-то, и справедливо).

 Центр недвижимости Волжский  http://www.ip-skibina.vlgk.ru